Krav om lovlighetskontroll - søknad om dispensasjon fra byggegrense mot sjø for oppføring av fritidsbolig med tilhørende anneks, vedbod og støttemurer, Sjødalstrandveien

Behandling

Helge Bunæs (H) fremmet på vegne av H, FRP og SP følgende alternative forslag: «Utvalg for plan og byggesak gir dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2, fra plan- og bygningslovens §1-8 og kommuneplanens § 19.1 for oppføring av hytte, anneks/uthus og støttemur i naturstein, og for opprettelse av ny grunneiendom/innløsning av festetomt innenfor 100- metersbeltet. Det gis videre dispensasjon fra kommuneplanens § 19.2 for oppføring av hytte, anneks/uthus og støttemur i naturstein, og for opprettelse av ny grunneiendom/innløsning av festetomt i LNF- område. Dispensasjonen gis på følgende vilkår:

• Fasader på hytta og anneks/uthus skal gis en naturlig farge som gjør at de smelter best mulig inn i landskap og omgivelser.

• Anneks/uthus kan ikke benyttes til varig opphold.

• Vedbod oppført på eiendommen rives.

Begrunnelse: Utvalget vurderer at hensynet bak pbl. § 1-8, kommuneplanens § 19.1 og §19.2 ikke er vesentlig tilsidesatt og at det foreligger en overvekt av fordeler i forhold til ulemper samlet sett.

Allmennhetens tilgang til strandsonen og andre allmenne interesser slik som natur- og kulturmiljø, friluftsliv og landskap er ivaretatt jf. pbl §1-8 første ledd. Allmennhetens tilgang til friluftsområder vurderes heller ikke å bli vesentlig tilsidesatt.

Tiltaket omfatter ettergodkjenning av hytte og forstøtningsmur i naturstein oppført i 1941, og anneks/uthus oppført i 1960.

Tomtens topografi med bratte fjellknauser og vegetasjon i kombinasjon med at bebyggelsen er svært beskjeden i størrelse gjør at hytta og natursteinsmuren så vidt er synlig fra sjøen og fra kyststien og stien ned mot sjø. Uthus/annekset er ikke synlig fra hverken sjøsiden eller fra stiene. Fjernvirkning og eksponering fra sjøsiden er svært begrenset for samtlige tiltak.

Kyststien på østsiden av bebyggelsen ble etablert som et tiltak for å ivareta friluftsloven og allemannsretten, og åpne opp fjordområdet for allmennheten. Tomten er svært bratt, og bruk av området vil derfor naturlig nok knytte seg til bruk av den etablerte kyststien mot øst eller stien mot vest for tilgang til strandsonen.

Bebyggelsen vurderes ikke å være til hinder for allmennhetens bruk av eller tilgang til strandsonen eller friluftslivet. I forbindelse med planlegging av kyststiens trasé undersøkte og befarte kommunen alle forhold langs kyststien og fulgte dette opp ovenfor grunneiere der stengsler, gjerder eller andre privatiserende forhold var i konflikt med planlagt kyststitrasé. Det ble ikke funnet forhold knyttet til bebyggelsen i Sjødalstrandveien 36 som forhindret allmennhetens tilgang til strandsonen og friluftslivet.

I vurdering av privatisering vil ethvert tiltak i strandsonen bidra til noe privatisering. I dette tilfellet er det vurdert at hytta og tilhørende forstøtningsmur i naturstein og anneks/uthus vil bidra til noe privatisering av et begrenset område i strandsonen. Men i dette tilfellet har utvalget lagt vekt på flere forhold som ivaretar hensynet: Tomtens topografi, plassering av bebyggelsen trukket bort fra sjø og sti, den naturlige vegetasjonen på tomten og i området, fravær av gjerder og stengsler som kan oppfattes som privatiserende, tiltakene med etablert kyststi og sti mot vest som er naturlige å benytte, og bebyggelsens svært beskjedne størrelse, gjør at påvirkningen vurderes å være akseptabel. Det er i tillegg satt vilkår til dispensasjonen som ytterligere vil redusere påvirkningen.

Utvalget vurderer derfor at hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, lovens formålsbestemmelse og statlige og regionale interesser blir noe tilsidesatt ved at det gis dispensasjon. Tilsidesettelsen kan derimot ikke sies å være vesentlig i dette tilfellet.

I vurderingen av hensynet til kulturmiljøet kan ikke utvalget se at hensynet blir vesentlig tilsidesatt. Det eksisterende kulturmiljøet langs kyststien og i området blir ikke vesentlig påvirket av at det gis dispensasjon til hytta med tilhørende forstøtningsmur, samt anneks/uthuset. Det vises igjen til den gang kommunen vurderte trasé for kyststien, og valgte å legge denne på østsiden av tomten hvor det var naturlig å legge stien. Bebyggelsens plassering får ikke negative konsekvenser for kulturmiljøet.

Utvalget kan ikke se at hensynet til naturmiljø og biologisk mangfold blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Hytta og forstøtningsmuren ligger godt tilbaketrukket og nærmest usynlig bak vegetasjonen. Den 80 år gamle steinmuren vurderes å ha en positiv effekt på det biologiske mangfoldet i området. Gamle steinmurer skaper gode levevilkår for dyr og vekster og er viktige funksjoner for naturmiljøet. Anneks/uthus vurderes heller ikke å komme i konflikt med hensynet til naturmiljø og biologisk mangfold. Hytta, og anneks/uthus er plassert på fjell/berg og kommer ikke konflikt med naturtyper av noen verdi.

Interesseavveiningen – fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering

Utvalget vurderer at det er en overvekt av fordeler ifht ulemper samlet sett ved dispensasjonen. Hytta og støttemur i naturstein ble oppført under krigen, og er en del av vår historie. Hytta har originale bygningsdeler som er mere enn 80 år gamle og som i seg selv har en arkitekturhistorisk verdi. Fritidsboligen er en av de eldre byggene i området og ble trolig bygget med lokale materialer fraktet gjennom skogen eller båret opp fra sjøen. Dersom det ikke gis dispensasjon og bebyggelsen må rives, vil en del av vår historie fra krigens dager gå tapt. Den 80 år gamle natursteinsmuren bidrar til å fremme det biologiske mangfoldet i området og er ønskelig å bevare, uavhengig av dagens eier.

Hyttas eksistens har i lang tid vokst seg frem til å være en naturlig del av miljøet langs turstien. Anneks/uthuset har ikke tilsvarende alder som hytta og støttemur, men ses i sammenheng med hytta som eneste toalett/sanitærløsning. Å tilrettelegge for sanitærfunksjoner er vist som gyldige argumenter i arealdisponering i dispensasjonssaker i strandsonen og friluftsområder.

I tillegg bemerkes de forventinger som er skapt av kommunen siden hytta ble oppført på 1940-tallet. Forbeholdet som ble tatt den gangen om å kreve fritidsboligen revet, var knyttet til fremføring av en mulig fremtidig adkomstvei eller dersom hytten skulle forhindre gjennomføring av reguleringsplan. Dette er ikke lenger aktuelt. Når forutsetningen den gangen for å trekke tillatelsen tilbake ikke lenger er aktuell, har tiltakshaver berettigede forventninger om å få beholde fritidsboligen videre. Å kreve en 80 år gammel fritidsbolig med tilhørende forstøtningsmur fra krigens dager og tilhørende funksjoner i anneks/uthus revet, vurderes å være svært stor inngripen.

Utvalget vurderer at dersom hytta, støttemur i naturstein og anneks/uthus hadde blitt omsøkt på 60- tallet etter at kommunen hadde stoppet planene om etablering av veien til Nebba over eiendommen, er det åpenbart at kommunen ville ha godkjent tiltaket, da byggeforbudet i strandsonen ikke ble innført før i 1965. Betydningen av tidligere uheldig saksbehandling kan vurderes å tillegges noe vekt i saken. Det er en ulempe at plan- og bygningsloven og arealplanen for festetomten ikke følges.

Riving av hytten er samtidig ikke et alternativ når det sees hen til tilsvarende saker, og det er dermed, ut ifra et plan- og bygningsrettslig utgangspunkt, både arealmessig og byggesaksmessig, en stor fordel at eiendommen da innregistreres og godkjennes som lovlig for fremtiden. Både det offentlige og de private eierne har behov for en slik forutsigbarhet rent plan- og bygningsrettslig. Hverken det offentlige eller private er tjent med å ha bygg stående som ikke får en formell avslutning plan- og bygningsrettslig.

Utvalget finner etter dette at fordelene er klart større enn ulempene samlet sett.

Når det gjelder vurderingen av om kommunen skal gi dispensasjon, ref. § 19-2 første ledd, viser utvalget til at saken har en svært spesiell og særegen bakgrunn som ikke har direkte overføringsverdi til andre saker. Utvalget kan derfor ikke se at denne konkrete saken vil skape en uønsket presedens i området. Tomten er for øvrig den siste festetomten i gamle Oppegård kommune som ikke er innløst.»

Nicholas Wilkinson (SV) fremmet følgende alternative forslag: «Utvalg for plan og byggesak innvilger søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i plan- og bygningsloven § 1-8, byggegrense mot sjø og LNF1-formålet i kommuneplanen, for oppføring av fritidsbolig og støttemurer iht. plan- og bygningsloven § 19-2, på adressen Sjødalstrandveien 36 gnr./bnr./snr. 237/2/1.

Dispensasjonen gis på følgende vilkår:

1. Fritidsbolig kan ikke brukes som helårsbolig

2. Annekset skal rives

3. Gjerder rundt eiendommen skal fjernes for å redusere grad av privatisering

4. Fritidsboligens eksteriør skal holdes i jordfarger som harmonerer med de naturgitte omgivelsene Vilkårene for dispensasjonen må være oppfylt innen 31. desember 2025.

Søknad om oppføring av fritidsbolig må sendes kommunen innen 31. desember 2025.

Begrunnelsen for vedtaket

Innledende bemerkninger Som hovedregelen skal et tiltak som omsøkes i etterkant av oppførelse vurderes som om det ikke er oppført. Det er likevel ette [… kuttet — utdraget er begrenset, resten står i kildedokumentet]

Avskrift fra protokollen hos kommunen (maskinutlest PDF, mellomrom kan stå feil). Protokollen gjelder.

Behandling

Helge Bunæs (H) fremmet følgende forslag:

1. Kommunestyret tar ikke lovlighetsklagen til følge, og fastholder sitt vedtak datert 07.02.2024 i sak 4/24.

Saken oversendes til Statsforvalteren i Oslo og Viken for kontroll av lovligheten av kommunestyrets vedtak datert 07.02.2024 i sak 4/24, jamfør kommuneloven §27-1

Det forutsettes at innspill fra Nordre Follo og Ås turlag samt Oppegård historielag fra 26.12.23 og 30.12.23. Følger saken til Statsforvalteren.

Votering

Bunæs forslag ble vedtatt med 32 stemmer (18 H, 5 FrP, 2 PP, 1 SP, 3 SV, 1 R, 1 KRF, 1 PS) mot 15 stemmer (9 Ap, 3 MDG, 3 V) for kommunedirektørens innstilling.

Avskrift fra protokollen hos kommunen (maskinutlest PDF, mellomrom kan stå feil). Protokollen gjelder.

Behandling

Interpellasjonen ble fremført av interpellanten Mariya Simon (MDG). Ordfører besvarte interpellasjonen.

Interpellantens forslag til vedtak:

1. Kommunestyret ber kommunedirektør om å komme tilbake til utvalget for omsorg, helse og seniorpolitikk, samt kommunestyret, med en sak som ser på muligheten for å tilpasse helsefagarbeideropplæring og praksis til dagens flyktningstrøm og behov. Målet er å opprette en pilot for å få motiverte flyktninger i helsesektor hvor de kan fortsette sin språkopplæring samtidig som de bidrar og lærer fagfeltet. Adrian Jakob Pracon (SV) fremmet følgende tilleggsforslag: Tilleggspunkt nr 2: Fagforeningene inviteres inn i arbeidet.

Votering

Pracons tilleggsforslag fikk 19 stemmer (9AP, 3SV, 3V, 3MDG, 1R) mot 27 stemmer og falt. Interpellantens forslag fikk 19 stemmer (9AP, 3SV, 3V, 3MDG, 1R) mot 27 stemmer og falt.

Avskrift fra protokollen hos kommunen (maskinutlest PDF, mellomrom kan stå feil). Protokollen gjelder.

Behandling

Vedtak fra utvalget for plan og byggesaker ble gjort kjent i forkant av møtet.

Oddbjørn Lager Nesje (AP) fremmet på vegne av Ap og MdG følgende forslag (opprettholder kommunedirektørens innstilling):

Formannskapet gir avslag etter plan- og bygningsloven § 19-2, fra plan- og bygningsloven § 1-8 byggegrense mot sjø, for oppføring av fritidsbolig med tilhørende anneks, vedbod og støttemurer på adressen Sjødalstrandveien 36 gnr./bnr./snr. 237/2/1. Avslaget er svar på søknad mottatt 04.07.2023, komplett 05.10.2023.

Votering

Lager Nesjes forslag fikk 4 stemmer (2AP, 1MDG, 1V) mot 9 stemmer og falt Utvalget for plan og byggesaks vedtak ble vedtatt med 9 stemmer mot 4 stemmer (2AP, 1MDG, 1V).

Protokolltilførsel: Venstre var også en av forslagsstillerne sammen med AP og MDG.

Avskrift fra protokollen hos kommunen (maskinutlest PDF, mellomrom kan stå feil). Protokollen gjelder.

Behandling

Helge Bunæs (H) fremmet på vegne av H, FRP og SP følgende alternative forslag til vedtak: «Utvalg for plan og byggesak innvilger søknad om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig med tilhørende uthus, vedbod, støttemurer og for opprettelse av grunneiendom i form av innløsning av festetomt på adressen Sjødalstrandveien 36 gnr./bnr./snr. 237/2/1.

Søknaden som innvilges er mottatt 04.07.2023 og komplett 05.10.2023.

Dispensasjonen er gitt fra byggeforbudet i plan- og bygningsloven §1-8 byggegrense mot sjø og LNF- formålet i kommuneplanen.

Vilkår for å gi dispensasjon. Dispensasjonen gis på følgende vilkår:

1. Uthus kan ikke brukes for beboelse eller varig opphold. Før det kan gis ferdigattest for tiltaket skal det sendes inn ny plantegning av uthuset der funksjon ikke lengre er varig opphold. Unntak gjelder for dagens toalett.

2. Gjerder rundt eiendommen godkjennes ikke og skal fjernes for å redusere grad av privatisering. Dokumentasjon som viser at gjerder er fjernet skal sendes til kommunen senest i forbindelse med søknad om ferdigattest for tiltaket. Vilkåret gjelder ikke rekkverk på murer som er nødvendige for å sikre mot fall.

Oppsummering og konklusjon.

Utvalget finner som vurdert over at vilkårene for å innvilge dispensasjon er oppfylt, og at det settes vilkår som beskrevet over, jf. plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd.

Begrunnelsen for vedtaket.

Innledende bemerkninger.

Som hovedregelen skal et tiltak som omsøkes i etterkant av oppførelse vurderes som om det ikke er oppført. Det er likevel etter vårt syn ikke feil å legge vekt på at det i denne saken foreligger helt spesielle omstendigheter knyttet til den lange historikken for saken. Utvalget sikter da spesielt til at kommunen i 1946 skriftlig har erklært at bebyggelsen kan bli stående. Dette og at fritidsboligen har vært oppført i over 80 år, har også en side til om hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig satt til side ved å gi dispensasjon fra senere vedtatte restriksjoner.

Vi vil først vurdere om hensynene bak byggeforbudet og LNF-formålet blir vesentlig tilsidesatt, før fordelene ved å gi dispensasjon vurderes opp mot ulempene.

Hensynene bak byggeforbudet i 100-metersbeltet, jf. plan- og bygningsloven § 1-8 andre ledd, og LNF-formålet i kommuneplanen.

Formålet med byggeforbudet er at det skal «tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser», jf. § 1-8 første ledd.

I sjønære områder er hensynene bak LNF-formålet, foruten landbruksinteresser, allmenne frilufts-, ferdsels-, landskaps- og verneinteresser. Hensynene er dermed ofte sammenfallende med hensynene bak byggeforbudet i strandsonen. Vi legger til grunn at det er tilfelle i denne saken, og vurderer derfor dette samlet.

Fritidsboligen – som er oppført på 1940-tallet – har ingen eller små negative konsekvenser for naturmiljøet. Det er en begrenset del av eiendommen som er opparbeidet, resten er naturområde. Fritidsboligen er med andre ord godt tilpasset de naturlige omgivelsene.

Tiltaket er lite synlig fra turstien ved sjøen og har en begrenset synlighet fra tursti mot øst. Effekten tiltaket har på friluftsliv og allmenhetens interesser er derfor svært begrenset. Det faktum at stiene er mye bruk av allmennheten, er langt på vei fasiten på at tiltaket heller ikke tilsidesetter hensynet til friluftslivet.

Landskapsbilde blir heller ikke skadelidende. Vi legger til grunn at fritidsboligen er synlig fra sjøen innerst i Bunnefjorden. Fritidsboligen er imidlertid farget i avdempede farger og tradisjonell byggestil fra 1940-tallet. Særlig sammenlignet med omkringliggende fritidsboliger. Utvalget mener også den har en verneverdi og er godt integrert i kulturmiljøet. Fritidsboliger fra denne perioden er i regional plan for kulturminner i Akershus trukket fram som et prioritert tema som må vises ekstra oppmerksomhet i kommunenes saksbehandling.

Utvalget konkluderer derfor med at hensynene bak verken byggeforbudet i 100-metersbeltet eller LNF-formålet blir tilsidesatt, og ser heller ikke at tiltaket er i konflikt med nasjonale eller regionale interesser.

Interesseavveiningen – fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Det er ikke tilstrekkelig for å innvilge dispensasjon at hensynene ikke blir «vesentlig tilsidesatt». Fordelene ved å innvilge dispensasjon må også være klart større etter en samlet vurdering.

I utgangspunktet kan de fleste fordeler/ulemper være relevante. Det er imidlertid interesser knyttet til arealdisponeringshensyn som vil være avgjørende i en dispensasjonsvurdering.

Som redegjort for over mener Utvalget at hensynene ikke blir tilsidesatt ved at det innvilges dispensasjon. Det kan imidlertid sies at det «alltid» er en ulempe med å innvilge dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen. Som nevnt innledningsvis mener Utvalget at saken har en svært spesiell bakgrunn og vil ikke skape en uønsket presedens. Utvalget ønsker å være veldig tydelig med at en dispensasjon i denne saken derfor ikke gir noen som helst føringer for å godkjenne nye hytter eller ny bebyggelse innenfor 100-metersbeltet.

Ulempene vurderes derfor å være beskjedne. På den andre siden vurderes fordelen å være betydelig.

For det første vil Utvalget peke på at fritidseiendommen er en verdifull del av kulturmiljøet som bevares for framtidige generasjoner. Fritidsboligen er en av de eldre byggene i området og ble trolig bygget med lokale materialer fraktet gjennom skogen eller båret opp fra sjøen. Dette, sammen med hyttens til store deler originale tilstand, gjør den til et unikt element langs turstien.

For det andre vil det være en stor fordel å unngå at fritidsboligen blir revet, med de naturinngrep det vil medføre. I tillegg vurderer Utvalget det slik at det vil bli et skjemmende sår i landskapet.

For det tredje har Utvalget vurdert fordelen ved å beholde fritidsboligen, særlig sett hen til de forventinger som er skapt av kommunen siden hytta ble oppført på 1940-tallet. Forbeholdet som ble tatt den gangen om å kreve fritidsboligen revet, var knyttet til fremføring av en mulig fremtidig adkomstvei eller dersom hytten skulle forhindre gjennomføring av reguleringsplan. Dette er ikke lenger aktuelt. Når forutsetningen den gangen for å trekke tillatelsen tilbake ikke lenger er aktuell, har tiltakshaver berettigede forventninger om å få beholde fritidsboligen videre.

Utvalget finner etter dette at fordelene er «klart» større enn ulempene. På tross av dette har Utvalget bestemt at det skal settes vilkår knyttet til dispensasjonen.

Nicholas Wilkinson (SV) fremmet følgende tilleggsforslag:

1. Eksisterende anneks og vedbod skal rives.

2. Fritidsboligens eksteriør skal holdes i jordfarger som harmonerer med de naturgitte omgivelsene.

Håkon Heløe (AP) fremmet på vegne av AP og MDG mindretallsanke med følgende begrunnelse: Begrunnelsen for at mindretallsanke fremmes er at saken ansees som prinsipiell, og en ny praksis til kommunen å tillate ny bebyggelse i strandsonen langs sjøen i strid med statlige planretningslinjer. Administrasjonen bes til neste behandling vurdere om forslaget som er fremmet og fått flertall oppfyller vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2 "

Protokolltilførsel fra Wilkinson (SV): Nicholas Wilkinson (SV) ønsket primært å bare stemme for dispensasjon for hovedhytta.

Protokolltilførsel fra Erik Georg Bø-Granquist (V): Jeg ønsker protokollført at dersom forslag til vedtak om hytta stemmes frem, ønsker jeg at det skal stå i vedtaket at det er flertallet i utvalget som legger til grunn at kommunen i 1946 ikke ila rivingsforbud for denne.

Votering

Wilkinsons forslag pkt. 1 fikk 6 mot 7 (5H, 1FRP, 1SP) stemmer og falt Wilkinsons forslag pkt. 2 ble vedtatt med 8 mot 5 (2AP, 1KRF, 1V, 1MDG) stemmer Fellesforslag fra H, FRP og SP ble vedtatt med 8 mot 5 stemmer (2AP, 1MDG, 1V, 1KRF) Kommunedirektørens innstilling fikk 5 mot 8 stemmer (5H, 1FRP, 1SP, 1SV) og falt

Avskrift fra protokollen hos kommunen (maskinutlest PDF, mellomrom kan stå feil). Protokollen gjelder.

Behandling

Administrasjonen har mottatt brev fra søker i anledning saken. Administrasjonens kommentarer til brevet er gjort tilgjengelig for utvalget.

Helge Bunæs (H) fremmet følgende forslag. Saken utsettes.

Votering

Bunæs forslag ble vedtatt med 8 (5H, 1FRP, 1SP, 1SV) mot 5 stemmer.

Avskrift fra protokollen hos kommunen (maskinutlest PDF, mellomrom kan stå feil). Protokollen gjelder.