Klage på avslag på dispensasjon og rammetillatelse, Sætreskogveien 4C

Behandling

Torill Bisgaard (H) fremmet på vegne av H, FRP og SP følgende alternative forslag til vedtak:

1. Kommunens vedtak datert 22.09.2025 punkt 2 om dispensasjon fra § 4.10.1 i områderegulering for Oppegård lokalsenter oppheves i medhold av forvaltningsloven § 35 første ledd bokstav a.

2. Klage på kommunens vedtak datert 05.07.2025 om avslag på søknad om dispensasjon fra § 5.1.5 tas til følge. I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 gis det dispensasjon fra § 5.1.5 i områderegulering for Oppegård lokalsenter (krav om solbelyst uteareal)

3. Klage på kommunens vedtak datert 22.09.2025 om avslag på søknad om rammetillatelse for bruksendring, tas til følge. Saken oversendes administrasjonen for sluttbehandling av rammesøknaden.

Utvalgets begrunnelse til pkt. 2:

Dispensasjon fra § 5.1.5 (solforhold ved vårjevndøgn)

Utvalget mener at dispensasjonen ikke vesentlig tilsidesetter hensynene bak den aktuelle planbestemmelsen. Vi legger til grunn at en dispensasjon ikke vil vanskeliggjøre en senere detaljregulering for å oppfylle planen. Nasjonale og regionale interesser ansees ikke berørt av denne dispensasjonen.

Tiltaket er i tråd med kommune- og reguleringsplanens overordnede formål, og støtter kommunens mål om fortetting i sentrale områder nært kollektivknutepunkt og jernbane. Ved å bruke allerede bebygde, sentralt beliggende arealer utnyttes eksisterende areal effektivt, uten behov for nybygging eller nedbygging av grønne områder. Ombygging av næringslokaler til boliger reduserer CO₂-utslipp, materialbruk og avfall i forhold til nybygg, samtidig som tomme lokaler tas i bruk og bidrar til levende lokalsentre.

Selv om disse arealene ikke er på bakkeplan så vil leilighetene få store, solrike og støyskjermede balkonger som gir gode private utearealer, med nærhet til eksisterende kommunalt friområde samt bade- og turområder. Felles utearealer sikres ved fremtidig utvikling, mens boligene allerede nå får kompenserende kvaliteter gjennom private uteplasser og nærliggende grøntområder. Vår oppfatning er at dispensasjonen er av midlertidig karakter selv om det pr. dags dato er vanskelig å tidfeste midlertidigheten.

Fordeler som underbygger vedtaket:

I tråd med kommune- og reguleringsplan Tiltaket støtter kommunens mål om fortetting i sentrale områder nært kollektivknutepunkt og jernbane. Området er et prioritert utviklingsområde, hvor både kommuneplan og reguleringsplan legger opp til flere boliger.

Bedre arealutnyttelse Bruk av allerede bebygd, sentralt beliggende areal til boliger er effektiv arealforvaltning og gir mindre behov for nye utbyggingsområder. Tiltaket medfører ingen nedbygging av arealer og kan bidra positivt til redusert behov for bilbruk.

Klima- og miljøgevinst Tiltaket reduserer CO₂-utslipp, materialbruk og avfall sammenlignet med nybygg.

Unngår tomme lokaler Dispensasjon gjør at tomme næringslokaler tas i bruk til boliger, i tråd med nasjonale og kommunale mål om levende lokalsentrum.

Økonomisk og sosial verdi Boligbruk gir liv i nærområdet, øker lokal verdiskaping og bidrar til trygge og aktive bomiljøer.

Tilstrekkelige private uteplasser Leilighetene får store, solrike, støyskjermede balkonger som gir gode private utearealer.

Nærhet til grøntområder Et kommunalt friområde mot sør fungerer allerede som park, og området har kort vei til bade- og turområder.

Fremtidig sikring av fellesarealer Felles utearealer er sikret opparbeidet ved fremtidig utvikling av planområdet. Inntil videre får boligene kompenserende tiltak i form av svært gode private uteoppholdsarealer, og et kommunalt grøntområde i umiddelbar nærhet. Dispensasjonen er av midlertidig karakter.

Ulempene:

Felles MUA er lagt på nord- østsiden av bygget- noe som medfører begrenset ettermiddagssol. Dette er et eksisterende bygg med gitt plassering og skyggesider. Felles uteareal tilfredsstiller ikke områdeplanens solmålinger på jevndøgn klokken 16.00.

Vurdering etter plan- og bygningsloven § 19-2:

Ved vurdering av om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene er det hovedsakelig samfunnsmessige fordeler, da særlig arealdisponeringshensyn som kan tillegges vekt i vurderingen.

Tiltaket støtter kommunens mål om fortetting i sentrale områder nært kollektivknutepunkt og jernbane. Området er et prioritert utviklingsområde, hvor både kommuneplan og reguleringsplan legger opp til flere boliger.

Bruk av allerede bebygd, sentralt beliggende areal til boliger er effektiv arealforvaltning og gir mindre behov for nye utbyggingsområder. Tiltaket medfører ingen nedbygging av arealer.

Ulempene med begrenset sol på felles uteareal er tidsbegrenset frem til øvrig prosjekt på BBK1 realiseres. Områdeplanen legger opp til en samlet utvikling av kvartalet med gode utearealer. Prosjektet er en del av denne helheten, og midlertidige avvik bør vurderes i lys av langsiktig måloppnåelse. Det vil også i perioden frem til total utbygging er ferdig være tilgang til felles uteareal gjennom tilstøtende park – selv om dette ikke fullt ut oppfyller det totale kravet til sol på jevndøgn klokken 16.00 i dagens Områdeplan for Oppegård Senter.

Vi mener derfor at fordelene er vesentlig større enn ulempene og at dispensasjon kan gis.

Votering

Fellesforslaget fra H, FRP og SP ble satt opp mot kommunedirektørens innstilling. Fellesforslaget ble vedtatt med 7 (4H, 2FRP, 1SP) mot 6 stemmer (3AP, 1MDG, 1V, 1SV) og kommunedirektørens innstilling falt.

Avskrift fra protokollen hos kommunen (maskinutlest PDF, mellomrom kan stå feil). Protokollen gjelder.